Неоднозначная ситуация сложилась с получением разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в Севастополе, которые были построены до вхождения Крыма и Севастополя в состав Российской Федерации. В "подвешенном состоянии" осталось большое количество объектов недвижимости, которые строились согласно разрешениям и заключениям экспертиз проектной документации, полученных ещё при Украине.
Согласно действующего регламента, стандарта предоставления государственной услуги "Получение разрешения на ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта капитального строительства", основанного на статье 55 Градостроительного кодекса РФ, застройщик обязан предоставить следующие документы:
- Документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство
- Документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя
- Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии)
- Документ, удостоверяющий полномочия представителя, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей) . Заявление на предоставление государственной услуги
- Правоустанавливающий документ на земельный участок, а именно договор аренды
- Документ, удостоверяющий (устанавливающий) право на здание, строение, сооружение (в случае реконструкции объекта капитального строительства)
- Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка (кроме объектов, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения согласно законодательства Украины не предоставлялись) или архитектурно-планировочное задание и заключение по рабочему проекту, разработанному на основании архитектурно-планировочного задания, зарегистрированные или выданные уполномоченными органами архитектуры и градостроительства города Севастополя до 18.03.2014 года
- Разрешение на выполнение строительных работ либо декларация о начале выполнения строительных работ
- Акт приёмки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании гражданско-правового договора)
- Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия, а также с расположением сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, (исполнительная топографическая съёмка завершённого строительством объекта М1 500), подписанная заказчиком, застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта
- Заключение органа государственного строительного надзора (в случае если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, с приложением акта итоговой проверки
- Документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте
- Технический план законченного строительством (реконструкцией) объекта
- Положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (для лиц, получивших декларацию о начале выполнения строительных работ до 18 марта 2014)
Однако, не редки случаи получения отказа в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, в виду недостаточности поданных документов или нарушении других норм законодательства.
Как быть, если объекты были построены, но не введены в эксплуатацию согласно действовавшего на тот момент украинского законодательства?
Прежде всего необходимо ознакомиться с основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Зачастую контролирующие органы ссылаются на необходимость проведения дополнительных экспертиз проектной документации и проектных изысканий, получения заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства техническим регламентам. В случае, если общая площадь объекта капитального строительства составляет более 1500 кв.м, согласно Градостроительного кодекса РФ, экспертиза обязательна. Но можно обойтись и без проведения экспертиз, для объектов нежилого назначения.
Если разрешительная документация не была получена до начала/окончания строительства нежилого здания?
Если на объект капитального строительства не выдавалось разрешительной документации, то ввести такой объект в эксплуатацию и получить право собственности по административному регламенту - невозможно. В данной ситуации мы рекомендуем своим клиентам обращаться сразу за получением отказа в Департамент архитектуры и Севреестр, что бы уже в судебном порядке ввести в эксплуатацию и получить право собственности на объект недвижимости. В нашей практике имеются такие кейсы, когда застройщик без получения разрешительной документации выстраивал здание до 2014 года, а регистрировал право собственности на него по решению суда уже в Российском правовом поле. Основание, на котором суд выносит положительное решение является строительнао-техническая экспертиза, которая должна отвечать на вопросы: о соответствии построенного объекта нормам и правила и не нарушает ли права и законные интересы третьих лиц.
В большинстве случаев оспорить отказ органа государственной власти не составляет труда, при наличии достаточных оснований и доказательной базы.
